Si por fin has decidido vender tu casa, lo primero que tienes que hacer es dejarla impecablemente ordenada y limpia, para que sea más atractiva. Pero sobre todo, lo más importante es decidir, el precio y por qué sistema la vas a vender.
Sin duda internet permite llegar a los compradores de forma muy sencilla. Así que en función de tu experiencia y tiempo, se me ocurren
7 maneras distintas de vender un inmueble muy rápido.
1-El clásico. Agencia inmobiliaria de confianza. Sin exclusiva.
Si no tienes tiempo para dedicar al tema, lo ideal es que te dejes asesorar por un profesional. Si conoces alguna agencia con buena reputación en la zona en la que está ubicada la vivienda sin duda es una buena opción. La agencia se encargará de asesorarte en cuanto a la valoración del inmueble. Conocen los precios de mercado y sabrán decirte a qué precios se han vendido viviendas de similares características a la tuya. Te harán una tasación a precio de mercado actual de tu vivienda.
Puedes acudir a varias, pero te recomiendo que la venta la lleve una sola. Puedes dar una exclusiva limitada en el tiempo y ver resultados. Si eres de los que piensa dar la venta sin exclusiva a muchas agencias, piensa en las posibles desventajas. Si la agencia inmobiliaria trabaja sin saber si al final va a recibir honorarios, dará prioridad a los pisos que tengan en exclusiva.
Ventajas
- Gracias a su experiencia te darán un precio realista de tu piso.
- Te ayudarán a presentar la vivienda y te recomendarán pequeñas mejoras que pueden hacer aumentar su valor.
- En caso necesario se puede contratar una empresa de HOME STAGING, para mejorar la presentación del inmueble.
- Encargarán un reportaje fotográfico o harán ellos mismos fotos de calidad.
- Se cuidarán de toda la publicidad: página web, portales inmobiliarios. Ojo que hay portales sólo para profesionales.
- Si hablan idiomas tendrás un plus.
- Tendrás una persona responsable de la venta, contestando llamadas.
Desventajas
- Ceder las llaves.
- Atender las visitas mientras no hayamos dejado la vivienda libre.
- Si la venta es sin exclusiva al final no sabes quién es el responsable final de la venta.
- Ojo con los colaboradores. Que te dejen claro si comparten inmuebles y con quién.
- Si hay varias inmobiliarias, procura establecer siempre las mismas condiciones. Corres el riesgo de ver tu casa con distintos precios.
2-Agencia inmobiliaria de confianza. En exclusiva.
En este caso tenemos la relación con una sola agencia que se cuidará de todo. Un único interlocutor que tendrá todo el interés en vender tu vivienda la primera. Recomendamos preguntar si trabajan con colaboradores y quién son.
Ventajas
- Gracias a su experiencia te darán un precio realista de tu piso.
- Te recomendarán qué hacer para presentar y despersonalizar el inmueble.
- Invertirán en publicitar tu inmueble: los mejores portales, su propia web, redes sociales, etc. Ofrecerán el inmueble a su cartera de clientes.
- Te asesorarán en todos los aspectos; home staging, precio, etc.
- Si algo sale mal siempre es más fácil depurar responsabilidades.
Desventaja
- Limitamos la venta a la cartera de una agencia.
3-Exclusiva compartida o exclusiva múltiple. MLS.
Este sistema importado de Estados Unidos pretende evitar el problema de gestionar varias inmobiliarias. Tú eliges una inmobiliaria que será la responsable de la venta de tu inmueble. Tu agencia (agencia del vendedor) será siempre la que te traerá las visitas y gestionará la venta. Sin embargo, a la hora de buscar compradores, compartirá el inmueble con los miembros de su Asociación Inmobiliaria o MLS (Multi Listing System), otras agencias que serán las que respondan de los intereses del comprador.
Los miembros de la MLS ayudarán a vender más rápido, de forma que pondrán la finca en sus escaparates y sus páginas web. Además ofrecerán tu piso a toda su cartera de compradores. En general las MLS se especializan por zonas o por tipo de producto. Por ejemplo, la Associació d’Agent Immobiliaris APICAT, ha creado APIALIA. Se trata de una gran MLS, que agrupa agencias dispuestas a compartir sus inmuebles para agilizar la venta de los mismos. A su vez, tiene agrupaciones por zonas, APIALIA SABADELL, APIALIA EIXAMPLE, etc. UPBARCELONA es otro ejemplo de MLS especializada en producto de alta calidad, en la zona alta de Barcelona, que cuenta con 24 agencias. Así contratando una agencia tendrás a 24 trabajando para ti. Hay muchas MLS principalmente agrupando agencias por zona.
Este sistema tiene muchas ventajas para el comprador que, acudiendo a una agencia de una MLS, podrá elegir muchas más viviendas de la zona.
Ventajas
- Valoración realista a precio de mercado.
- Tu agente se hace responsable de la venta y publicidad.
- Muchos agentes buscando comprador , y un único interlocutor gestiona tu producto. Comparten la información mediante un software actualizando datos al instante.
- Se esforzarán por vender tu piso el primero.
Desventajas
- Muchas visitas.
- Se dará mucha difusión a la venta a no ser que pidas discreción.
4-Ni particular ni agencia. Mediador inmobiliario.
Este sistema lo están ofreciendo sobre todo algunas franquicias inmobiliarias americanas. Es un sistema recién importado de América. Consiste en que por unos honorarios más bajos, la agencia se cuida de anunciar y ayudarte en la preparación del papeleo para la firma del contrato y ante notario. El propietario se cuida de enseñar la vivienda a las visitas y de cerrar el trato. En realidad la agencia actúa de mediador.
Ventajas
- Honorarios más bajos
Desventajas
- La fijación de precio por parte del dueño suele tener un componente emocional que hace que se sobrevalore la propiedad.
- Experiencia en ventas. A veces el propio propietario comenta información no relevante que puede ayudar a perder la venta. Por ejemplo, al comprador no le va a interesar nuestras experiencias en el piso, si murió nuestro padre en el dormitorio, etc.
- Menos visitas. No contamos con cartera de clientes.
5-Agencia inmobiliaria online.
Al olor de la recuperación inmobiliaria han surgido varias iniciativas que intentan hacer de asesor inmobiliario online, de forma que el propietario puede contratar uno o más servicios.
Entre ellos están:
- Valoración del inmueble.
- Inserción de publicidad en los mejores portales inmobiliarios: idealista.com, 1001portales.com.
- Reportaje fotográfico, vídeo, etc.
- Confección de planos, certificado energético, etc.
- Gestión de llamadas.
- Organización de jornadas de puertas abiertas.
- Ayuda en el cierre de la operación.
Ventajas
- Es más económico.
- Se cuidan de insertar los anuncios.
Desventajas
- Todo es virtual.
- Hemos de dedicarle nuestro tiempo.
- No conocen exactamente el precio de cierre de operaciones recientes en el barrio.
Quizá la agencia inmobiliaria online o virtual más conocida es housell.com aunque hay otras como www.vendersinagencia.com, o propertista.com. Sin duda es un sistema que va a ir ganando adeptos en el mercado español desde el momento que gran parte del conocimiento se comparte en la nube.
6-Directo de propietario.
¡Yo me cuido de todo!
Este sistema es para propietarios con conocimientos del mercado y que se manejan bien online. Ellos mismos se cuidan de anunciar el inmueble en algún portal como idealista o utilizan sistemas más profesionales como www.1001portales.com que permite la inserción del anuncio de forma simultánea en varios portales inmobiliarios y páginas de clasificados. Son ellos mismos los que enseñan su piso y quizá en el momento de preparar el contrato es cuando acuden a su abogado.
Ventajas
- Es más económico
Desventajas
- Hemos de dedicarle nuestro tiempo
- Fijación de precio. El elemento emocional a veces hace que la venta se dilate por fijar un precio algo elevado.
7-Venta directa en 24 h. I-Buyers
Para casos de extrema urgencia, embargos, etc., existen empresas que te compran pisos en 7 días. Son los clásicos oportunistas. Existen algunas anunciadas en Internet, incluso en ocasiones son franquicias inmobiliarias que compran para revender. En todo caso, no deja de ser un negocio para ellos. Compran a la baja para después revender el inmueble, con o sin reforma. Las prisas por vender en ocasiones obligan a aceptar estos precios a la baja para solucionar problemas.
Ventajas
- Te resuelven un problema de liquidez rápidamente.
Desventajas
- Compran siempre a la baja.
En resumen. Hay variedad de formas de llegar al comprador de tu piso y el sistema que utilicemos será el que determinará el éxito en la operación. Elige tu sistema de venta en función de tu experiencia, el precio que quieras conseguir y la prisa que tengas. Eso sí, recuerda que el precio máximo no lo marcas tú. Lo marca el mercado.
©Cristina Toyos Jiménez
@ToyosCris
