Más tensión en el precio del alquiler por la subida del Euribor
La venta y alquiler de pisos se ve condicionada por las decisiones de Europa.El Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo ha decidido hoy subir los tres tipos de interés oficiales del BCE en 25 puntos básicos, alcanzando el 4.50 %. El motivo es la determinación de asegurar que la inflación vuelva a situarse pronto en su objetivo del 2 % a medio plazo. Esta decisión afecta directamente al mercado inmobiliario. Los compradores ven limitada su capacidad de compra y algunos deciden alquilar.
La subida de tipos acordada hoy se basa en la evaluación del Consejo de Gobierno de las perspectivas de inflación a la luz de los nuevos datos económicos y financieros, la dinámica de la inflación subyacente y la intensidad de la transmisión de la política monetaria. Las proyecciones macroeconómicas elaboradas por los expertos del BCE para la zona del euro de septiembre prevén una inflación media del 5,6 % en 2023, del 3,2 % en 2024 y del 2,1 % en 2025. Esto supone una revisión al alza para 2023 y 2024 y a la baja para 2025. La revisión al alza para 2023 y 2024 refleja principalmente una senda más elevada de los precios de la energía. Las presiones inflacionistas subyacentes continúan siendo intensas, pese a que la mayoría de los indicadores han comenzado a moderarse. Los expertos del BCE han revisado ligeramente a la baja la senda proyectada de la inflación excluidos la energía y los alimentos, hasta una media del 5,1 % en 2023, del 2,9 % en 2024 y del 2,2 % en 2025. Las anteriores subidas de los tipos de interés acordadas por el Consejo de Gobierno siguen transmitiéndose con fuerza.
Sobre la base de su evaluación actual, el Consejo de Gobierno considera que los tipos de interés oficiales del BCE han alcanzado niveles que, mantenidos durante un período suficientemente largo, contribuirán de forma sustancial al pronto retorno de la inflación al objetivo. Las decisiones futuras del Consejo de Gobierno asegurarán que los tipos de interés oficiales del BCE se fijen en niveles suficientemente restrictivos durante el tiempo que sea necesario. El Consejo de Gobierno continuará aplicando un enfoque dependiente de los datos para determinar el nivel de restricción y su duración apropiados. En particular, las decisiones del Consejo de Gobierno sobre los tipos de interés se basarán en su valoración de las perspectivas de inflación teniendo en cuenta los nuevos datos económicos y financieros, la dinámica de la inflación subyacente y la intensidad de la transmisión de la política monetaria.
Tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo
El Consejo de Gobierno ha decidido subir los tres tipos de interés oficiales del BCE en 25 puntos básicos. En consecuencia, el tipo de interés de las operaciones principales de financiación y los tipos de interés de la facilidad marginal de crédito y de la facilidad de depósito aumentarán hasta el 4,50 %, el 4,75 % y el 4,00 %, respectivamente, con efectos a partir del 20 de septiembre de 2023
Consecuencias para el mercado inmobiliario Español
Está claro que con los tipos de interés más altos de los últimos 20 años, el mercado de compraventa de viviendas se está ralentizando. Los créditos o préstamos hipotecarios se han endurecido y únicamente pueden acceder a una nueva vivienda personas con importantes ahorros. Los bancos están dando préstamos en torno al 80 % del precio del piso (o del valor de tasación si este es menor). Así que para adquirir una vivienda, se ha de disponer de bastante liquidez.
A modo de ejemplo, para adquirir un piso de 200.000 Euros, en Catalunya, se precisan 40.000 Euros de Entrada (20 % del precio),más aproximadamente un 12 % (10 % ITP más notario, registro y constitución de hipoteca) así que nos iremos a unos ahorros totales de 62.000 Euros. Pocos jóvenes con la precariedad del mercado laboral actual podrán acceder a una nueva vivienda y buscarán vivienda de alquiler para independizarse.
Mayor demanda de alquiler en las grandes ciudades
La subida del Euribor tiene como consecuencia que los jóvenes pueden acceder a viviendas más pequeñas en Madrid y Barcelona, o deciden buscar en poblaciones alejadas del Centro. Hablamos con Cleofé Maqueda, CEO de INMOBILIARIA MAQUEDA, la primera inmobiliaria que se abrió en Alcorcón. Le preguntamos al Sr Maqueda si cree que los compradores están posponiendo la decisión de compra y nos confirma lo siguiente: La demanda sigue siendo muy alta, pero la situación de mercado con los tipos actuales hace inviable la obtención de crédito para gran parte del público. Esto puede desanimar a una parte de los compradores que ven como sus posibilidades de adquirir su primera vivienda en propiedad se reducen por el encarecimiento de las hipotecas, pero al mismo tiempo, el notable incremento de los precios del alquiler, sigue empujando a muchos otros a buscar una alternativa en la compra. La aprobación del crédito no es el único problema al que se enfrentan, ya que cuentan con un competidor que juega con una gran ventaja: el inversor inmobiliario, que no necesita hipoteca. Este perfil de comprador, que incluye desde pequeños ahorradores hasta grandes fondos, representa un alto porcentaje de las operaciones de compra. En muchas ocasiones se adelantan al comprador de primera vivienda que necesita un mayor plazo de tiempo para formalizar la compra. En cualquier caso, no percibimos que se esté posponiendo la decisión, sino más bien todo lo contrario. La posibilidad de nuevas subidas de tipos y el consecuente encarecimiento de las hipotecas, sumada a los niveles actuales de inflación, empujan a muchos compradores a acelerar el proceso. Por otro lado, Alcorcón, se ha convertido en una ubicación interesante para inversores y compradores de Madrid Capital.
Las grandes capitales han experimentado mayores subidas en el precio de la vivienda. Esto les resta atractivo de cara a compradores que buscan su primera vivienda en propiedad y que ven como sus posibilidades de compra se reducen considerablemente.Pero lejos de desanimarlos, los empuja a buscar alternativas, desplazándolos hacia zonas más alejadas del centro, donde los precios son más moderados y pueden acceder a la compra con mayor facilidad. Y no solo el precio es un factor determinante. En muchas ocasiones, los compradores buscan una mejor calidad de vida. En el caso de Madrid, Alcorcón ofrece una alternativa que resulta del todo llamativa para compradores primerizos. La cercanía a la capital en sin duda uno de los mayores atractivos, pero además la amplia oferta de servicios como hospitales, universidad, centros educativos y espacios de comercio y ocio, así como la excelente red de transporte público que une al municipio con el centro de la capital en 30 minutos, resultan factores determinantes a la hora de decantarse por la compra de una primera vivienda.Si a esto le sumamos que cada vez son más las personas que teletrabajan desde casa y no necesitan acudir diariamente a la oficina, podemos explicar el desplazamiento de la demanda desde el centro de Madrid hacia zonas más económicas como Alcorcón.
Desde la INMOBILIARIA ARQUITECTURA RESIDENCIAL, inmobiliaria con tres generaciones de experiencia en Barcelona, desde primeros de año que aprecian que la demanda ha disminuido. El comprador de primera vivienda en Barcelona capital tiene más dificultades para conseguir financiación y busca en barrios o poblaciones más económicas o simplemente alquila esperando que el mercado hipotecario mejore. Esta subida de precios también invita a que algunos propietarios decidan vender su inmueble. La consecuencia final es que el mercado de alquiler está más tensionado que nunca.
¿Por qué no bajan los precios en Madrid y Barcelona?
La oferta de vivienda en venta sigue estando bajo mínimos en Madrid y Barcelona, y sus áreas de influencia. Es por este motivo, junto a una demanda creciente por la entrada de extranjeros, inversores y residentes, que facilitan que los precios se sigan manteniendo con variaciones casi inapreciables. Los compradores con capacidad de endeudamiento no están retrasando su decisión de compra, ya que son conscientes de que el Euribor actual es coyuntural y a medio plazo acabará bajando. Además, en algunas poblaciones que no cuentan con una demanda tan fuerte, el comprador podrá negociar más fácilmente el precio del inmueble.
