En el sector inmobiliario, todas las partes están más seguras reflejando sus compromisos sobre el papel. Esto permite que todo lo pactado entre vendedor y comprador se concrete en un contrato entre las partes, que evite malos entendidos y problemas en el futuro.
Un recurso para lograr esa seguridad es el contrato de arras. Esta herramienta provee un medio legal a todos los involucrados para que se garanticen las condiciones pactadas originalmente durante la negociación y antes de finalizar la venta.
También conocido como anticipo, los contratos de arras son documentos de carácter privado que establecen el compromiso que ambas partes pactan con respecto a la compraventa de un bien inmueble. Junto con la firma de un contrato de arras, el comprador del inmueble se dispone a entregar en calidad de anticipo una cantidad de dinero predefinido, acto que reserva la propiedad y evita que ésta sea ofrecida a otro potencial comprador.
Además del importe económico que el comprador entregará para reservar la propiedad, los contratos de arras definen todas las condiciones relativas al acuerdo alcanzado por el vendedor y el comprador. Algunos de estos detalles son la forma de pago, el precio final en de venta, los diferentes gastos que puedan incurrir y cómo se van a repartir entre las partes, diversos plazos para formalizar la venta, potenciales penalizaciones e indemnizaciones, entre otros puntos.
Sin embargo, existen varios tipos de contratos de arras, cada uno de ellos diseñados para servir diversas situaciones. Como es de esperar, cada uno carga con una variedad de compromisos y consecuencias que difieren entre sí. A continuación, vamos a abarcar los detalles de cada tipo.
Arras Confirmatorias
Como su nombre lo sugiere, el contrato de arras confirmatorias se usa con la finalidad de dejar confirmación escrita y debidamente firmada de que la compra del bien inmueble va a efectuarse. Este tipo de contrato se centra en el importe final que se va a entregar para efectuar la compra y el anticipo que el comprador entregará al vendedor para reservar la propiedad.
Es decir, la existencia de un contrato de arras confirmatorias trae de forma explícita la existencia de un anticipo monetario.
Cuando no se indica de forma clara el tipo de contrato de arras o no se determina que éste pertenece a cualquier otro tipo, se entiende por defecto que es un contrato de arras confirmatorias.
En su naturaleza confirmatoria, este tipo de contrato no comprende ni concede facultad de desistimiento de contrato. Esto significa que en caso de incumplimiento, la parte afectada (cual sea) puede exigir el cumplimiento de lo pactado por las vias legales o acudir a la resolución de la obligación, la cual incluye resarcimiento de los daños y abono de intereses.
Arras Penitenciales
Mientras que en el contrato de arras confirmatorias no se comprende ninguna penitencia económica por desistimiento de lo pactado, las arras penitenciales se enfocan en ofrecer una salida negociada a lo firmado.
En sí, el contrato de arras penitenciales abre un camino al desistimiento legal, libre y negociado del contrato. Este beneficio aplica a ambas partes pero siempre cumpliendo con la penalización previamente definida durante la negociación del contrato.
Durante la negociación, las partes involucradas definen cuánto dinero tendría que pagar la parte que desiste del contrato en caso de que no se quiera proceder con la compraventa. Sin embargo, funciona sensiblemente diferente dependiendo de qué parte falla con el compromiso establecido. Según el Código Civil, si quien incumple con lo pactado es el comprador, esta parte perderá el dinero entregado en forma de anticipo (importe igualmente negociado previa firma del contrato de arras); mientras que, si quien desiste es el vendedor, esta parte tendrá que entregar el doble del importe en el anticipo.
Arras Penales
Mientras que con las arras confirmatorias la parte que incumpla está a merced de la exigencia de cumplimiento por la parte afectada y con las arras penitenciales, quien incumple se ve obligado a pagar una penitencia previamente fijada, el contrato de arras penales concentra ambos medios.
Con este tipo de contrato, la parte que desiste se ve obligada a pagar la penalización pero, al mismo tiempo, se abre la puerta para que la parte afectada obligue con el cumplimiento de lo pactado y/o a pagar un importe adicional en concepto de indemnización por daños y el abono de interés. Este monto vendrá en forma de sentencia emitida por un Juez. Es decir, la parte que incumple se verá afectada por ambos lados.
Generalmente, el contrato de arras penales indica de forma detallada el importe del anticipo, así como el monto de la penalización por concepto de incumplimiento del contrato, la posibilidad de exigencia de cumplimiento del contrato, los importes por indemnizaciones de daños y los intereses.
Preguntas Frecuentes
Una de las preguntas más frecuentes por parte de los compradores está relacionada con la aprobación del préstamo hipotecario para comprar la propiedad y la potencial pérdida del anticipo. Muchas veces se firman contratos de arras sin tener aprobada la hipoteca por parte de la entidad bancaria. El problema aquí es que el comprador pudiese estar firmando un compromiso legal sin tener todo aprobado y, al cabo de un tiempo, recibir la negativa por parte del banco.
Afortunadamente existe un recurso para evitar esa situación. La idea es incluir una cláusula que indique de forma clara que en caso de recibir una negativa del banco a la solicitud de préstamo hipotecario, el comprador no perdería la totalidad del anticipo entregado al vendedor. Negociando e incluyendo esta cláusula, se puede evitar que el comprador pierda el total del importe entregado en caso de que un evento fuera de su control ocurriese (en este en concreto, la negativa por parte del banco).
Con respecto a la cifra económica a definir como anticipo, cada caso varía de forma importante. Sin embargo, lo más habitual es que el importe entregado sea entre un 5 y 10% del precio total de compraventa.En todo caso es recomendable firmar siempre un contrato de arras para asegurar que la compra sea en firme. En muchas ocasiones el comprador sugiere ir directamente al notario a elevar la venta a ública. Ojo, no tenemos garantías de que el compromiso se vaya a cumplir.
