¿Cómo saber si el piso que voy a comprar es caro o barato? ¿Estoy vendiendo mi piso al precio adecuado?
Tanto si buscamos adquirir un inmueble, como si la intención es venderlo, la valoración del inmueble es un punto crítico. En general la gente compara unos cuantos inmuebles en algún portal inmobiliario y aplica un precio promedio por metro cuadrado, sin tener en cuenta otros factores relevantes. Pero:
¿Pagarías lo mismo por un piso en una finca de 10 años que en una de 100?
¿Por un ático que por un bajo?
¿Por un piso exterior que por uno interior?
¿Con ascensor y o sin ascensor?
El comprador de forma inconsciente pondera todos los factores para tomar la decisión final de compra.
En realidad son muchos los factores que se deberán tener en cuenta en una valoración inmobiliaria. Se suele aplicar el método de comparación para estimar el precio de venta. El profesional inmobiliario que hace la tasación toma como referencia el precio de venta de distintos inmuebles testigo de características similares y teniendo en cuenta los datos de cada uno de ellos; conservación, ubicación, altura, antigüedad del edificio, si es exterior o interior, si hay ascensor, etc., podremos comparar con el inmueble a valorar. Se ponderan los distintos parámetros consiguiendo una estimación del precio de venta que se podrá obtener.
Los inmuebles testigo son inmuebles que realmente se han vendido en la zona en un plazo de unos 3-6 meses anteriores a la valoración. Estos datos están disponibles para los profesionales inmobiliarios. Y son los profesionales de la zona, los que tendrán una información más veraz de los precios de venta y cierre de operaciones. Este es el sistema que más recomendamos.
La llegada del BIG DATA
El BIG DATA ha hecho posible el análisis y tratamiento de gran volumen de datos de ventas de inmuebles. Principalmente son los portales inmobiliarios los que disponen de gran volumen de información sobre precios de venta ofertados de inmuebles y han desarrollado herramientas para conseguir aproximaciones del precio de venta del inmueble. Son meras estimaciones y no se cotejan datos reales de cierre de operaciones.
En la actualidad IDEALISTA, está trabajando el tema del BIG DATA cruzando datos de los inmuebles anunciados en su portal, con los precios de los anuncios cuando dejan de estar publicados y además cruza estos datos con el registro de la propiedad. La variación entre el valor en el anuncio y el que finalmente se registra, cabe esperar que sea el margen de negociación. Otro portal que está haciendo valoraciones muy ajustadas a la realidad es TROVIMAP. Aquí verás el valorador en la página de una inmobiliaria de referencia de Barcelona.¿Quieres saber cuánto vale tu piso en unos clics? ¿TE hacemos una valoración online?
Los Bancos y sus ‘servicers’ se han apuntado a utilizar BIG DATA.
El sistema puede servir, no solo para valorar los precios de venta de los inmuebles y por lo tanto también de futuras promociones inmobiliarias, sino también puede dar información de la demanda en diferentes poblaciones y sus barrios.
SOLVIA, la inmobiliaria de Banco de Sabadell, y el BBVA ofrecen herramientas de valoración en sus páginas web. BBVA VALORA, que además nos indica el número de inmuebles que hay en venta en el Barrio. Se trata de un dato interesante porque nos dará idea del poder negociación y de la competencia con que se encuentra nuestro inmueble en el momento de negociar un cierre de operación. Ya sabemos que un precio alto, al que ayuda es a nuestro vecino a vender. El objetivo de esta herramienta es captar usuarios que vayan a adquirir un inmueble para ofrecerles financiación.
BIG DATA y las tasadoras oficiales
Las empresas de tasación oficiales reconocidas por el Banco de España trabajan con gran volumen de datos de todas las tasaciones realizadas en los últimos meses. Tal es el caso de Tinsa o Sociedad de Tasación que ofrecen la posibilidad de hacer una tasación online a un precio bastante reducido, incluso gratis si te registras. Aunque suelen ser tasaciones algo conservadoras, nos dan una información bastante fiable. Lo interesante de estas valoraciones es que se acercan más a una valoración oficial, que es la que se tendrá en cuenta para conseguir financiación hipotecaria.
Desde el COLEGIO DE REGISTRADORES DE ESPAÑA han puesto a disposición de los profesionales inmobiliarios una herramienta de valoración muy interesante. Se trata de MVI (Metodología de valoración inmobiliaria). Esta herramienta disponible de momento solo para profesionales inmobiliarios permite saber el precio de escritura de las viviendas registradas en la zona a valorar. En este caso, no podemos indicar si el inmueble es exterior o si ha sido reformado. A no ser que seamos un profesional de la zona que a veces conoce hasta los propietarios que han vendido los inmuebles. Ofrece una estimación automática así como la posibilidad de elegir los testigos óptimos para conseguir una mejor valoración
Hablamos con Cristina Toyos Jiménez, CEO de Arquitectura Residencial, inmobiliaria de la zona alta de Barcelona y cofundadora de 1001portales.com. Como usuaria de las distintas herramientas, nos comenta que los resultados de una y otras valoraciones pueden variar hasta un 40%. Los sistemas más aproximados de momento parecen ser MVI con datos reales del registro, aunque quizá es una valoración algo conservadora. En cuanto a BIG DATA está evolucionando de tal forma, que utilizando inteligencia artificial, los algoritmos cada vez se aproximarán más a una buena valoración profesional.
De momento el método más fiable sigue siendo acudir a un profesional inmobiliario con experiencia y solicitar la visita del piso para la valoración. El profesional utilizará tanto las herramientas que tiene disponibles como la información de sus últimos cierres en la zona, ofreciendo la valoración más eficaz.
Se espera, sin embargo, que la tendencia del BIG DATA inmobiliario sea que los portales inmobiliarios más punteros combinen la información de que disponen con el registro de la propiedad (MVI) y el colegio de notarios. De esta forma se obtendría una valoración mucho más ajustada a la realidad.
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