10 factores a tener en cuenta para poner precio de venta a tu piso.
Quieres vender tu piso. Puede ser por varios motivos: los hijos han volado del nido, la familia crece, por traslado laboral, etc. Pero si queremos vender realmente rápido, en general, el factor que va hacer que nuestra empresa tenga éxito es fijar el precio adecuado de venta de la vivienda a la primera. El precio no es otro que aquel que el mercado está dispuesto a pagar en cada momento. No se han de considerar ni valores sentimentales, ni el gasto que hicimos al remodelar el baño, ni lo que nos costó el piso, ni siquiera la hipoteca que queda pendiente por pagar. Todo eso NO nos ayuda a calcular el precio.
¿Qué factores SÍ que se han de tener en cuenta?
Ubicación de la vivienda.
El precio viene marcado por el barrio. La zona marca totalmente el precio que están dispuestos a pagar los clientes. ¿Qué servicios tiene el barrio: escuelas, centros médicos, supermercados, biblioteca, cines, etc. También hemos de valorar si hay fuentes de ruido (bares, discotecas, vecinos fiesteros)…, fuentes de malos olores *vertedero, basureros, olores a fritanga de baretos.. etc. o tipo de vecinos del edificio o urbanización son afines a nuestro modo de vida. Todo ello puede afectar al precio del piso.
Superficie de la vivienda
La superficie de la vivienda también marca el precio, pero se valora el número de dormitorios y estancias de que dispone. Así, en general tiene más valor un piso con más dormitorios que un loft.
Tipo de vivienda
No vale lo mismo una casa a cuatro vientos, una casa adosada, un piso, aunque tengan la misma superficie y estén en la misma zona. En general los pisos son más económicos por precio y también en gastos de mantenimiento.
Los gastos habituales son: Los suministros; agua, luz, gas o gas-oil, etc. Los impuestos; Impuesto sobre Bienes Inmuebles, comunidad… Los gastos de mantenimiento de la vivienda varían en función del tipo de edificación. Así, si la casa es individual, todas las reparaciones las tendremos que sufragar nosotros. En los casos en que la urbanización o pueblo no disponga de alcantarillado público se ha de tener en cuenta, tanto los costes de vaciado de fosas sépticas como la posibilidad de tener que soportar los costes de una futura implantación de canalizaciones.
En un edificio de pisos tendremos que participar en los gastos comunitarios en función del coeficiente asignado en la escritura de obra nueva y división horizontal del edifico. En esta escritura vienen descritas todas las entidades con sus lindes y superficies, de forma que se asigna un coeficiente proporcional a la superficie a cada entidad. Este coeficiente se suele además utilizar como coeficiente de reparto de gastos comunitarios. Las partidas ordinarias de gastos son los propios del uso del edificio: mantenimiento de ascensor, agua y luz comunitarias, seguridad y vigilancia, limpieza de espacios comunes, etc. Gastos de mantenimiento corrientes del edificio: sellado periódico de juntas de dilatación, revisión de sumideros para evitar que se embocen, revisión de la cubierta comunitaria, desembozo de cañerías, etc. También pueden incluirse aquí los gastos extraordinarios de mantenimiento y reparaciones más importantes.
Con o sin conserje.
Particularmente para gente que vive sola o personas de avanzada edad, es recomendable una finca con conserje, aunque va a representar más gasto.
Altura del piso y ascensor.
Dependiendo de nuestro estado físico y edad va a ser recomendable un piso con ascensor. Los pisos altos habitualmente son tranquilos y por ello más valorados a no ser que el edificio no tenga ascensor.
Interior o exterior.
En general los pisos exteriores a calle son más demandados, a no ser que la finca no disponga de buen aislamiento y esté en una calle muy ruidosa.
Con terraza o balcón.
En general las viviendas más buscadas son las que disponen de un espacio exterior para disfrutar del aire libre: patio, terraza o balcón.
Antigüedad del inmueble.
Ojo con la antigüedad del inmueble. El precio del inmueble es inversamente proporcional a la antigüedad del mismo. No vale lo mismo una vivienda antigua en un edificio que se cae de viejo que una vivienda de la misma antigüedad en un edificio con buen mantenimiento. En la actualidad para vender viviendas de más de 45 años es obligatorio que el edificio disponga del informe de la I.T.E. (Inspección Técnica de Edificios), que nos indicará las deficiencias que pueda tener el edificio y el mantenimiento que se debe hacer. Es responsabilidad de los copropietarios, con el asesoramiento y seguimiento por parte del administrador de la finca, de tener el edificio en buen estado para evitar peligros.
Futuras derramas.
El valor de piso baja si este tiene que sufrir intervenciones costosas. No hay que olvidar que las derramas no aprobadas serán a cargo del nuevo propietario desde el momento en que se aprueben a no ser que haya un acuerdo en otro sentido en el contrato de compraventa.
Vicios ocultos.
Como vendedores, si conocemos alguna patología de la vivienda, es obligatorio comunicarlo al comprador antes de la venta o en la propia publicidad. Tal es el caso de los edificios con aluminosis. La parte vendedora deberá indicarlo y el precio deberá descontar dicha patología.
Con todos estos datos, lo ideal es comparar la oferta con precios de venta reales de inmuebles de similares caractarísticas. Estos datos los manejan los profesionales inmobilarios. Aunque hoy en día, hay formas alternativas en internet de obtener una valoración aproximada. Algunos portales inmobiliarios dan una aproximación de precio/m2, pero en general juntan datos de pisos con ascensor y sin ascensor, nuevos y viejos, reformados y de origen. Son muchos los factores que se deben valorar. Este tema lo dejaremos para un nuevo post.
