La valoración inmobiliaria online o mal llamada tasación inmobiliaria online, se ha convertido en una herramienta básica para los agentes inmobiliarios en la actualidad
Es una tecnología fundamental para ajustar los precios de compraventa de inmuebles a la realidad del mercado en cada momento: confeccionar informes o dossiers para los clientes y ayudar en los procesos de captación de nuevas propiedades.
Desde nuestros primeros artículos sobre valoración inmobiliaria y big data, las herramientas han mejorado mucho. En la actualidad la oferta de herramientas de valoración online o web-apps de valoración inmobiliaria capaces de hacer una valoración de inmuebles en el mercado español es bastante amplia. Parece que poniendo una dirección en la pantalla del ordenador, se produzca magia y nos aparezca una respuesta única del precio del piso que queremos vender. Pero claro, no todas las valoraciones se hacen de la misma forma y no todas dan resultados igualmente fiables. Todo depende del mágico algoritmo que utilice cada sistema y de las fuentes de datos que nutran el programa. ¿Sabes cómo funciona tu herramienta de valoración?
Hemos realizado una comparativa de las principales herramientas o sistemas de valoración online más usados para valorar viviendas en España, para intentar aclarar qué sistemas pueden tener mayor fiabilidad en sus resultados. Eso sí, detrás de la máquina siempre ha de haber un buen profesional que analice los resultados con la debida cautela.
Conviene, por lo tanto, analizar la metodología, las fuentes de datos, el algoritmo y características de usabilidad, de cada caso para entender la fiabilidad y consistencia de los resultados de valoración.
A modo de recordatorio, los factores que afectan al valor de la vivienda en cada momento son muy diversos: La coyuntura económica va a afectar al valor del inmueble, a la oferta de viviendas en venta en una determinada zona y a la demanda. Además, el mercado hipotecario y las posibilidades de financiación afectan directamente al número de transacciones.
Por otro lado, las características del inmueble influyen también en el precio siendo la ubicación,el tamaño y la antigüedad y el estado del inmueble los factores. Por orden podríamos decir que los más relevantes son:
- Ubicación
- Tamaño
- Antigüedad del edificio y conservación del inmueble
- Extras como ascensor o terraza
- Altura (edificio de pisos) y orientación
- Calidad de acabados
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Sistema de valoración
Todas las herramientas analizadas usan el sistema de valoración por comparación, que es uno de los 3 sistemas recomendados por el Banco de España y que consiste en obtener el precio a través de una comparativa con otros inmuebles cercanos y similares (comúnmente llamados “testigos”) al inmueble valorado. Los testigos pueden ser inmuebles que se hayan vendido hace muy poco tiempo, transacciones reales o inmuebles ofertados similares. Es importante tener suficientes testigos de características similares al inmueble, en la misma zona y vendidos u ofertados en fechas próximas.
Para realizar el análisis se han identificado 4 áreas principales que definen la estructura del sistema de valoración y que permiten explicar la calidad de sus resultados.
Son las siguientes:
- Fuentes de datos y algoritmo:
La metodología de obtención y gestión de los testigos comparables es el pilar principal de la valoración. Suelen existir dos vías habituales: una es la importación diaria de datos proveniente de las agencias comercializadoras, como es el caso de los portales, y la otra la adquisición de datos a través de técnicas de rastreo y copiado web (“Web scraping”). La diferencia radica en que el primero es un sistema de integración y validación, con autorización del anunciante, y el segundo se basa en un copiado de datos con robots informáticos de los portales o webs que anuncian inmuebles. La garantía y fiabilidad del dato obtenido es distinta en ambos casos aportando mayor consistencia el primero. En ambos casos confiamos en la veracidad de los datos insertados por el anunciante, sin embargo, no dejan de ser datos de ofertas y no de cierres transaccionales. Estos datos pueden incluir detalles como si el inmueble está reformado, a reformar o si dispone de ascensor.
Disponer de las transacciones o ventas reales que se producen en el mercado doméstico, en la localidad a analizar, y la zona deseada, es uno de los aspectos más diferenciales. Esta información aporta una mayor consistencia a las valoraciones, ya que permite combinar lo que está en venta actualmente con lo que ya se ha vendido recientemente en la misma zona. Es un dato de valor que solamente puede proceder de 2 fuentes oficiales (colegio de Registradores y colegio de Notarios) y que aporta más calidad cuando se integra en la valoración. La mayoría de herramientas analizadas no disponen de estos datos y en algún caso, se incluyen datos del último precio de los anuncios retirados como datos de posibles ventas, hecho que reduce la consistencia de manera significativa. Una opción interesante sería que la agencia sea capaz de introducir de forma manual datos de transacciones realmente efectuadas en una zona de la valoración. Los datos aportados por el colegio de notariado, o de registradores no indicarán detalles como si el inmueble ha sido reformado o si dispone de ascensor.
El Catastro es la fuente de datos pública principal, ya que supone el registro administrativo de todos los bienes inmuebles junto con información de ubicación y delimitación cartográfica. Proporciona datos tan fundamentales como la superficie construida y el año de construcción de cada inmueble. No contar con esta información significa una limitación en la consistencia de los datos usados. Asimismo, el uso de otras bases de datos que faciliten información sobre el entorno, como puntos de interés y estadístico socio demográficos es importante para completar la información del precio de mercado del inmueble.
Por último, el algoritmo es la formulación de cálculo que permite filtrar y seleccionar los mejores comparables en la zona del inmueble valorado. Cada algoritmo puede usar un número de factores variable con porcentajes de ponderación, pero como punto de partida es la ubicación: se suele usar un radio circular para la selección de los mismos. Esto no permite tener en cuenta los accidentes geográficos que hay alrededor de cada inmueble a menos que se use la inteligencia artificial para ello. Los algoritmos con inteligencia artificial realizan una selección basándose en las búsquedas previas para determinar el área óptima de los comparables. Incluso hay algoritmos que en base a la experiencia han llegado a detectar zonas geográficamente distantes de comportamientos similares en cuanto al mercado de compraventa de inmuebles.
- Interfaz y usabilidad:
La interfaz es la forma como la herramienta permite hacer la valoración y mostrar los resultados. El proceso debe ser visual e intuitivo, empezando por la ubicación y características del inmueble. Con el inmueble geo localizado en el mapa, los menús interactivos son la manera óptima de encontrar el valor de mercado.
La capacidad de interacción en el mapa con los testigos es una parte fundamental de la funcionalidad. Permite al usuario modificar la selección y ajustar el resultado en base a su conocimiento experto en la zona. El experto inmobiliario conoce detalles de la zona y puede añadir o descartar testigo que considera no comparables. En las grandes ciudades, en ocasiones, movernos 100 m y cambiar de distrito puede representar un gran cambio de valor en los inmuebles.
Las valoraciones habitualmente se realizan desde un ordenador sobremesa, pero cada vez es más necesario que el agente pueda valorar en cualquier momento y hacerlo desde una Tablet o el móvil, si por ejemplo está en una visita. Por este motivo las herramientas más prácticas son RESPONSIVE o multidispositivo.
- Informe de Valoración inmobiliaria para los clientes:
La generación de un informe o dosier de valoración es clave para enviar los resultados a los clientes. Su presentación y especialmente las opciones de personalización permiten al agente diferenciarse y mostrar el precio de forma argumentada a compradores y vendedores.
Es importante tener la opción de incluir aspectos de tipo cualitativo del inmueble que sean significativos para entender el precio. Asimismo, poder añadir en el informe, apartados que describan las capacidades y experiencia del agente son factores que ayudarán a mejorar su credibilidad y profesionalidad frente al cliente.
Servicios de apoyo a la captación de nuevos propietarios:
Las herramientas de valoración pueden llevar servicios anexos que las complementen y faciliten la creación de un sistema de captación. Uno de los más habituales es el servicio de localización de particulares que anuncian su inmueble para vender. Otro, es la posibilidad de instalar el valorador en la web o en una página de publicidad para ofrecer servicios de valoración gratuitos a los usuarios. Esta es una de las opciones más consolidadas en los procesos de captación online y que define mejor la captación digital. Por último, hay servicios que permiten enviar de forma automática cada mes la valoración actualizada de su inmueble a los clientes creando así un marketing de valor añadido. Todos estos servicios se suelen añadir a la valoración mediante ofertas combinadas que pueden significar un pack de captación digital.
Las herramientas de valoración actuales las podemos distinguir entre las que incluyen datos de transacciones reales y las que no.
Tinsa Radar
Tinsa Radar utiliza distintas fuentes, tasaciones reales y datos públicos del Mercado de la zona. Ofrece una tabla de valores en función del origen de los datos:
Agente inmobiliario, particular, portales inmobiliarios. Además tiene en cuenta el margen de negociación posible cuando estamos hablando de una oferta Además utiliza cierres de ventas contrastados y datos de ofertas recientes.
Trovimap
Trovimap dispone de una amplia oferta de inmuebles todos ellos aportados por profesionales inmobiliarios, actualizada a diario y los combina con datos de ventas reales del colegio de registradores y notariado. Un dato interesante es que permite al usuario aportar información adicional de la última reforma, así como otras características como número de dormitorios o baños, que pueden ayudar a determinar mejor el precio. El algoritmo utiliza inteligencia artificial y machine learning obteniendo resultados bastante ajustados.
BetterPlace
Permite valorar todo tipo de propiedades: viviendas, locales, naves oficinas. El profesional inmobiliario puede añadir datos de cierre de ventas recientes, elegir testigos o ajustar características del inmueble. Utiliza testigos de inmuebles en venta actualmente, anuncios de inmuebles vendidos recientemente y datos de ventas que pueda añadir la agencia.
DataVenues
Data Venues es una herramienta que cuenta con la base de datos de ADEVINTA SPAIN (FOTOCASA, HABITACLIA Y MILANUNCIOS) con casi dos millones de inmuebles actualizados diariamente. Adicionalmente incorpora otras bases de datos de gran valor a la hora de realizar un análisis del mercado. Entre otros, dispone de fuentes de datos públicas de carácter socio demográfico, y económico y la base de datos de Catastro, De momento no incorpora transacciones reales.
Idealista/data
Idealista utiliza el método de comparación reconocido por la normativa internacional de valoración de inmuebles y la orden ECO/805/2003 (Art. 21). Para cada valoración se seleccionan de entre los inmuebles en oferta en idealista los que pueden ser comparables, por su cercanía y características, al inmueble a valorar. Los comparables son debidamente homogeneizados según sus características para el cálculo de la valoración del inmueble en base a los datos de que dispone idealista. La base de datos de inmuebles en venta de idealista está ligada a catastro es la más completa del mercado, además dispone de un histórico muy interesante.
Casafari
El modelo ACM automatizado utiliza un modelo matemático combinado con una base de datos, que le permitirá estimar el valor de mercado de una propiedad en un momento dado mediante el análisis de valores de propiedades comparables. Ofrece una valoración obteniendo datos de diversas fuentes, y según comentan, depurando repeticiones y actualizándolas en todo momento. Parece que se trata de datos de ofertas obtenidos de distintos portales. Permite al usuario añadir algunos detalles de la propiedad para afinar la valoración y presenta un informe bastante completo.
A continuación mostramos el resultado comparativo del análisis realizado a los principales sistemas de valoración del mercado en base a las 4 áreas explicadas y sus características internas:
Actualmente, la tecnología de valoración online se ha convertido en una pieza clave en la gestión del profesional inmobiliario. Tener un sistema de valoración digital no solo permite al profesional, contando con su experiencia, establecer los precios de venta de forma rápida y fiable, sino que proveen de nuevos procesos diferenciales de captación de inmuebles. El profesional debe escoger un sistema que le permita ser a la vez más eficaz y mejorar su relación con sus clientes, creando oportunidades para atraer a nuevos propietarios. En definitiva, la herramienta de valoración es un avance tecnológico que mejora la eficacia y la precisión pero sobre todo es la pieza clave de un sistema de captación digital.
¿Utilizas alguna de estas herramientas? ¿Cuál crees que va mejor?
Algunos de ellos ofrecen pruebas gratuitas durante un periodo de tiempo, quizá te pueda interesar.
El precio de tu piso en un clic
En primer lugar enhorabuena por el artículo. Tengo una duda y me gustaría que usted me la resolviera. Alude a la toma de datos del Colegio de Registradores y del Notariado. ¿Tan fácil es que un portal inmobiliario acuda a esas entidades para que le faciliten por ejemplo que en el año 2023 en Madrid ha habido mil operaciones de compraventa de viviendas facilitando la referencia catastral e importe de la transacción? Lo veo un poco complicado. Me gustaría conocer su opinión porque creo que la recogida de datos se basa únicamente en los datos que recogen los portales inmobiliarios en internet. Muchas gracias.
Gracias por su comentario. Actualmente hay muchas herramientas de valoración inmobiliaria. La gran mayoría como Vd. bien comenta basan su valoración en datos obtenidos en portales inmobiliarios, bien de forma directa o obtenidos mediante escraping en la propia red. Sin embargo, el colegio de notariado ofrece la posibilidad de obtener datos de venta reales que se pueden combinar con los datos de los portales obteniendo resultados más ajustados. Es el caso de TROVIMAP, que ofrece esta opción a clientes profesionales que usan la herramienta. Otra opción muy utilizada por los profesionales inmobiliarios es la herramienta de valoración ofrecida por los registradores de España. Ofrecen datos de copraventas reales por ubicación, fecha de construcción, superficie pero sin detalle del estado del inmueble. Esta herramienta ofrece resultados bastante aceptables tanto para viviendas como para otro tipo de inmuebles. De todas formas, al final, siempre es recomendable que un profesional valide o puntualice, con su experiencia, los resultados.